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更新日:2017年3月28日

家屋の評価方法

家屋の評価は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市長がその価格を決定します。
評価方法については「再建築価格を基準とする評価方法(以下「再建築価格方式(注意1)」という。)」が採用されています。

新築家屋の評価(完成時に調査を行います)

固定資産・都市計画税の課税の根拠となる適正な評価額を求めるために、完成した建物について、原則として課税課の担当職員が現地にお伺いし、屋根・外壁・各部屋の内装などに使われている資材や電気・給排水の設備の状況を調査します。

評価額の算出

  1. 新築及び増築分の家屋の再建築価格を求めるときは、固定資産評価基準に従ってその家屋の部分別(屋根・外壁・基礎等)の再建築費評点数を求め合計します。
  2. 合計された再建築費評点数に経年減点補正率(注意2)(構造・用途・種類別によって異なる。)を乗じ、最後に評点数1点当たりの価額(物価水準による補正率(注意3)×設計管理等による補正率(注意4))を乗じることによってその家屋の評価額を求めます。

新築以外の家屋の評価替え

国の固定資産評価基準は、3年ごとに建築資材・物価等の動向を調査し改正されます。そのため、床面積の変更などの異動がない限り3年間は同じ価格となります。

平成27年度の評価替え方法としては、前年度の再建築費評点数に「再建築費補正率」を乗じて再建築費評点数を求めています。

この「再建築費補正率」とは、国が東京都特別区の平成25年7月における物価水準により算定した工事原価に相当する費用の、平成22年7月現在の当該費用に対する割合を基に定めたものであり、木造家屋1.06、非木造家屋1.05と定められました。

評価額の算出

  1. 新築以外の家屋の再建築価格を求めるときは、前基準年度(平成24年度)に適用した再建築費評点数に再建築費評点補正率を乗じたものが平成27年度の再建築費評点数になります。
  2. この再建築費評点数に経年減点補正率を乗じて最後に評点数1点当たりの価額(物価水準による補正率×設計管理等による補正率)を乗じることによって、その家屋の評価額を求めます。
  3. 見直し前の評価額との比較
    見直し前の評価額と見直し後(評価替え)の評価額を比較し、見直し後の評価額が上回った場合には、見直し前の評価額に据え置くこととされています。見直し前の評価額と同額か下がったときは、見直し後(評価替え)の評価額になります。
  4. 新評価額は3年間同じとなります。

平成27基準による評価替え

平成24基準の再建築費補正率は木造0.99、非木造0.96でしたが、近年の建築物価の上昇を受けて、平成27基準では木造1.06、非木造1.05となりました。これにより、評価額が下がらずに据え置きとなる家屋が多数発生しています。

家屋の評価額算出方法を図示したものは、次のファイル名をクリックしてください。

家屋の評価額算出方法(PDF:261KB)(別ウィンドウで開きます)

用語の解説

注意1、再建築価格方式

評価する家屋を今建てるとしたらどのくらいの金額がかかるかという再建築価格に、年数の経過による減価補正率(経年減点補正率)を乗じて評価額を求めるものです。なお、再建築価格は、具体的には国の「固定資産評価基準」で定められる建築資材などの単価を適用して算出します。国の基準は3年に一度見直されますので、3年間は同じ価格になります。

注意2、経年減点補正率

家屋は通常、年数の経過とともに価値が減少すると考えられます。年数の経過した家屋では、再建築価格をそのままにせず、一定の減少率を乗じて算出します。これを「経年減点補正率」といいます。ただし、構造・用途・種類等によって異なります。最も減価したときの補正率(減価率)は再建築価格の20%までとされています。

注意3、物価水準による補正率

家屋の資材費、労務費及び建築工事に直接必要とする諸経費等の工事原価に相当する費用等の東京都(特別区の区域)における物価水準に対する地域的格差を考慮して定められたものです。
(取手市の場合)

  • 木造家屋、0.95(地区により異なります。)
  • 非木造、1.0(全市町村一律)

注意4、設計管理費等による補正率

家屋の建築費に通常含まれている一般管理費等負担額及び設計管理費の工事原価に対する割合等を考慮して定められているものです。

  • 木造、1.05(全市町村一律)
  • 非木造、1.1(全市町村一律)

ただし、木造家屋及び非木造家屋とも概ね床面積10平方メートル以下の簡易な建物は、1.0とされています。

家屋に課税される固定資産税・都市計画税の計算方法

家屋は原則として、評価額が課税標準額になりますので、それに税率を乗じて税額を求めます。

  • 固定資産税=課税標準額(評価額)×税率(1.4%)
  • 都市計画税=課税標準額(評価額)×税率(0.3%)

新築住宅の減額措置

一定の要件を満たす新築住宅は次のとおり、固定資産税が一定期間減額されます。

  • 家屋の床面積が120平方メートル以下の場合は、固定資産税額が2分の1
  • 床面積120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合は、固定資産税額が120平方メートル分に相当する部分が2分の1(120平方メートルを超える部分は減額されません)

対象となる新築家屋

対象となる新築家屋は、次の要件を満たす家屋であることが必要です。

  • 専用住宅(全部が居住部分)および居住部分が2分の1以上の併用住宅であること
  • 専用住宅は、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下(1戸建て以外の貸家住宅は40平方メートル以上280平方メートル以下)
  • 併用住宅は、居住部分の床面積が、50平方メートル以上280平方メートル以下

マンションなどの区分所有建物の床面積は、「専有部分の床面積+持分で按分された共用部分〔廊下、階段等〕の床面積」で判定します。また、賃貸マンションなどについても、これに準じて判定します。

減額適用される期間

一般住宅では新築後3年間、認定長期優良住宅と3階以上の準耐火および耐火構造住宅は新築後5年間です。

認定長期優良住宅を新築すると固定資産税が減額されます

その他の減額制度

その他改修工事によって一定期間減額される制度がありますので以下のページでご参照ください。

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※「用語解説」に関するご質問・ご要望のお問い合わせ先

お問い合わせ

課税課(資産税)

茨城県取手市寺田5139

電話番号:0297-74-2141(代表)

ファクス:0297-73-5995

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